Článek
Majetek je přesně to, co dokáže rozhádat spoustu jinak dobře fungujících rodin a vztahů. A u dědictví to platí ještě víc, protože do hry vstupují rozjitřené emoce a smutek nad ztrátou příbuzného. Jak se sporům nad pozůstalostí vyhnout?
Kdo dědí nemovitost
Dědické řízení je vypořádáním majetku po zesnulém. Patří sem samozřejmě i nemovitosti, o které se také musejí dědicové podělit. Jak? To záleží buď na závěti, dědické smlouvě, nebo podle zákona. „Ten rozlišuje šest tříd dědiců podle jejich nároku na dědictví. Přednostní právo mají zůstavitelovy děti a manžel, následují rodiče zůstavitele, sourozenci, v nejkomplikovanějším případě se pak může dědictví týkat prasynovců a praneteří, popřípadě dětí prarodičů,“ uvádí advokátka Karolína Nová z advokátní kanceláře KN Legal.
Domluva většího počtu dědiců nebývá snadná, proto je vždy lepší, když na to majitelé nemovitostí myslí dopředu a o tom, kdo je bude vlastnit, rozhodnou ještě před smrtí: buď sepsáním závěti, smlouvou mezi dědici, nebo třeba darováním.
- Vždy je totiž lepší, když nemovitost vlastní jen jedna osoba. „Spoluvlastnictví nemovitosti často přináší komplikace, zvlášť pokud jsou dědicové více než dva. Málokdy jsou schopni se dohodnout, jak nemovitost spravovat, jak bude probíhat dělení zisku nebo jak se budou podílet na nákladech,“ vysvětluje Jakub Kindl, spolumajitel realitní kanceláře Domov Reality.
Dědictví podle zákona
V případě, že se dědicové nejsou schopni dohodnout, notář rozdělí dědictví podle zákonných podílů. Může se tak stát, že jednomu dědici připadne třeba třetina bytu, třetina chalupy a třetina pole. Pokud se ani v budoucnu nedohodnou na využití nemovitosti, na jejím pronájmu nebo prodeji, může se to stát předmětem dlouhodobých vleklých sporů, které spoluvlastníky velmi pravděpodobně zatíží dalšími náklady a seberou jim šanci majetek zúročit. „Stejně jako v mnoha jiných případech tak lze doporučit uzavřít dohodu či prodat podíl třetí osobě, a to i za cenu finanční ztráty,“ radí Karolína Nová.
Domek po rodičích může mít časem klidně 10 majitelů, pokud se dědictví dělí podle zákonných podílůFoto: Freedomz, Shutterstock.com
Jak na spoluvlastnictví
Pokud to jde, pak je nejschůdnějším řešením dohoda, že si nemovitost ponechá jeden dědic a ostatní vyplatí. Ovšem ne vždy na to má někdo z nich peníze a nastanou dohady.
- Není-li domluva možná, může se kterýkoli dědic obrátit na soud a požádat o zrušení spoluvlastnictví. To se děje většinou právě v situaci, kdy není možné nemovitost rozdělit tak, aby každý dědic mohl smysluplně užívat svou část, nebo ani jeden nemá peníze na vyplacení ostatních. Soud pak rozhodne o prodeji a rozdělení získaných prostředků mezi bývalé spoluvlastníky.
Prodej podílu a předkupní právo
Každý dědic, který vlastní podíl na nemovitosti, má právo s ním volně nakládat, což zahrnuje i oprávnění tento podíl komukoliv prodat. „Možnou alternativou, jež může předcházet soudnímu řízení, je proto nabídka prodeje podílu třetí straně. Ovšem musíte nejprve dostát předkupnímu právu ostatních dědiců po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Pokud svého práva nevyužijí, můžete podíl nabídnout třetí osobě. Ovšem musíte se smířit s tím, že jen podíl na nemovitosti prodáte za nevýhodnou cenu, ovšem zas se vyhnete případnému soudnímu řízení,“ uvádí advokátka.
Jakou hodnotu má dědictví?
Nemovitý majetek, který je předmětem dědického řízení, je třeba ocenit a poté předložit notáři odhad ceny, tzv. srovnávací tržní analýzu. Tu si objedná jeden z dědiců a může ji zpracovat buď soudní odhadce, nebo i realitní makléř: to jsou autority, které dávají záruku, že odhad bude souhlasit s realitou.
„Určí se cena nemovitosti, a pokud panuje mezi dědici shoda, sdělí notáři, jak se dohodli ohledně rozdělení nemovitosti a jak se mezi sebou vyrovnají finančně. Notář pak za přítomnosti ostatních dědiců sepíše dohodu o vypořádání dědictví a tuto dohodu zašle společně s návrhy na vklad do katastru nemovitostí,“ doplňuje Jakub Kindl. To je ideální průběh v případě, že se dědicové domluví.
