Vlastní bydlení, nebo nájem? Hypotéky jsou stále méně dostupné, ale i nájmy rostou

Měli byste se pokusit získat hypotéku a zavázat se ke splácení na desítky let, nebo zůstat v nájmu a věřit, že bude majitel zdražovat rozumně? Obě varianty mají svá pro i proti.

Zatímco ještě nedávno si hypotéku bral téměř každý, kdo o ni stál, dnes je otázka, zda vám ji vůbec dají. Podmínky se zpřísňují a nejenže musíte mít adekvátní příjem, ale většinou musíte mít i akontaci ve výši nejčastěji 20 % z požadované částky. „Průměrná výše hypotéky je aktuálně 3,5 milionu korun, což znamená, že musíte mít naspořeno alespoň 700 000. Kdybyste si šetřili deset tisíc měsíčně, bude trvat šest let, než budete na akontaci mít,“ vypočítává Jan Večerka z crowdfundingové platformy BrikkApp.

Pokud o hypotéce uvažujete, měli byste si nechat vypočítat i výši splátek a určit dobu splatnosti: tady je určující věk a příjem. „Mladší žadatel si může rozložit splácení až na 30 let, starší je limitován horní hranicí splatnosti, která bývá do 70 či 75 let. Někdy i mladší lidé volí kratší dobu splatnosti, když jim na to stačí příjmy,“ vysvětluje Veronika Hegrová z webu Hyponamiru.

Kalkulačka: Dosáhnete na hypotéku i za přísnějších podmínek?

Obecně lze říci, že se hypotéka vyplatí, pokud preferujete vlastní bydlení a splátka bude nižší nebo srovnatelná s nájmem v dané lokalitě. Problém může nastat, kdyby ceny nemovitostí klesly natolik, že by se ta vaše dostala pod výši hypotéky, kterou jste si na ni vzali. To ale zřejmě v dohledné době nehrozí.

Budete-li si brát hypotéku dnes, pak jsou právě teď průměrné úrokové sazby kolem pěti procent. Lze si je v této výši zafixovat většinou na tři až pět let. Komu fixace v současnosti končí, dočká se zcela jistě zvýšení úrokové sazby a s tím i růstu měsíčních splátek. A když si uvědomíte, že v lednu 2019 byla průměrná úroková sazba pod 2 %, pak je asi jasné, že nepůjde o navýšení v řádu stovek, ale spíš tisíců.

Jakých chyb se vyvarovat při žádosti o hypotéku?

Ke splátkám musíte připočíst i náklady na energie a provoz domácnosti a také na údržbu a opravy bytu či domu. Výhodou je, že bude po splacení hypotéky vaším majetkem – investice do nemovitostí je stále uváděna jako rozumná a výhodná.

Na druhou stranu byste si měli uvědomit, že dokud nesplatíte všechny závazky bance, tak se nejedná o vlastní bydlení. Nebudete-li schopni splácet (třeba když přijdete o práci nebo se splátky neúnosně zvýší), musí banka schválit případný prodej nemovitosti. Je to náročný proces a mnohdy pro vás i finančně nevýhodný: v krajním případě lze skončit bez nemovitosti a ještě s dluhem vůči bance.

Nejen úroky! Jaké další parametry ovlivňují cenu hypotéky?

Hned na úvod je dobré vysvětlit rozdíl mezi nájmem a podnájmem. O nájmu se mluví, když uzavřete nájemní smlouvu s vlastníkem bytu (majitelem). Podnájem je situace, kdy uzavíráte smlouvu s nájemcem. Klasickým příkladem je družstevní byt: tam vlastní členové družstva pouze podíl a sami jsou v nájmu.

Potřebujete bydlet rychle? Pak je nájemní bydlení dobré řešení. V začátku musíte počítat nejen s výší nájmu, služeb a energií, ale také s případnou kaucí. Ta bývá většinou ve výši dvou měsíčních nájmů. Občanský zákoník výši této jistiny omezuje na nájmy tři. Jestliže nemovitost majitel pronajímá přes realitní kancelář, pak do vstupních nákladů připočtěte ještě její honorář, který je na rozdíl od kauce nevratný.

Výhodou nájmu je, že jste mobilní. Můžete se kdykoliv odstěhovat a nemusíte nic řešit, navíc nemáte téměř žádné starosti s údržbou a nemusíte se starat o náklady spojené s většími opravami. To zařizuje majitel. Náročnější opravy nebo obměna vybavení se ovšem mohou promítnout při prodloužení smlouvy i do navýšení nájmu.

Nájmy rostou kvůli válce a inflaci, ekonomové odhadují nárůst o 3,8 %. A porostou i ostatní náklady na bydlení, ale to i těm, kdo jsou ve vlastním.

Nevýhodou bydlení v cizím je, že bez souhlasu majitele nesmíte dělat žádné větší zásahy: záleží na dohodě a na tom, co máte v nájemní smlouvě. Rizikem je i možnost, že majitel byt či dům prodá nebo ho přestane pronajímat a budete se muset odstěhovat.

Co všechno může nájemce změnit v nájemním bytě?

Finanční hledisko je samozřejmě zásadní. „Když porovnáte současné hypoteční splátky a výši nájmů, je v tuto chvíli lepší bydlet v pronajatém bytě. Měsíčně to vychází až o několik tisíc korun levněji, samozřejmě záleží na regionu. Největší rozdíl je tradičně v hlavním městě, naopak nejnižší je v Ústeckém kraji,“ říká Jakub Kindl z realitní kanceláře Domov Reality.

Ekonomická stránka věci ale není jediné, co byste měli uvážit. Je dobré popřemýšlet, co plánujete. Nájemní bydlení je operativnější, chystáte-li se stěhovat za prací či za partnerem, případně plánujete velkou rodinu, která by se do malé nemovitosti (na kterou by vám stačily splátky) nevešla. A také je to veliký závazek, který může mimořádně zkomplikovat vypořádání majetku po rozvodu. Je tedy třeba se opravdu dobře rozmyslet.

Co se společnou hypotékou po rozvodu? Někdy si musíte najít nového spoludlužníka.