Chci bydlet, ale chybí mi hotovost

Potřebujeme-li zapůjčit celou částku, zajímáme se o hypotéku ve výši 100 % ceny nemovitosti. Do nedávna ji nabízela řada finančních domů. Ale pozor! Bankovní krize přinesla změny. Banky, i ty české, jsou nyní daleko obezřetnější. Navíc sto procenty banka míní cenu stanovenou soudním znalcem, tedy cenu skutečnou, nikoli tržní. Pokud chcete koupit byt nebo dům v nové výstavbě, pak se obvykle cena odhadní rovná ceně, za níž vám developer nemovitost prodává. Zrada nastává u starších nemovitostí. Například za dvoupokojový byt na pražském sídlišti požaduje majitel 2 500 000 korun. Odhadce, kterého banka vyšle, však tento byt odhadne pouze na 1 500 000 korun. Znamená to, že banka nám půjčí „jen" tuto částku. Nedivme se. Musí se chránit. Kdybychom úvěr nespláceli, musí mít banka jistotu, že byt prodá, aniž by na tom tratila.

Počítejte s vyšším úrokem

Stoprocentní hypotéka představuje pro finanční ústav vždy vyšší riziko, proto musíme počítat s vyšším úrokem a s tím, že celkově zaplatíme nejméně o třetinu více než v případě složení akontace.Rozdíl v měsíční splátce jednoho milionu korun může činit až 1200 korun Banky začaly nyní nabízet stoprocentní hypotéky pouze velmi bonitním klientům. Většinou nejsou ochotny zapůjčit více než 80 % skutečné ceny nemovitosti.

Vyšší měsíční splátky pak někteří klienti řeší prodloužením splatnosti úvěru na 25 až 30 let, což jim podstatně zvýší celkové náklady na hypotéku.

Vyšší splátka při splatnosti 20 let samozřejmě nebude dělat komplikace movitějším klientům. Lidem, jejichž příjmy při schvalování žádosti o vysoký úvěr jen tak tak v bance prošly, mohou mít v budoucnu problémy. Například při zvýšení úroků v období změny pevné sazby, při nenadálých velkých výdajích rodiny apod.

Nejlepší úvěr je ten, který má nejnižší úrok - taková je stále ještě představa mnoha adeptů na bydlení. Je to omyl, vznikající z malé informovanosti. Kritérií úvěru je podstatně více. Akce, v nichž jsou nabízeny úrokové sazby výrazně pod pět procent, je třeba sledovat s ostřížím zrakem a kalkulačkou v ruce. U každého produktu musíte brát v úvahu nikoli inzerovaný úrok, nýbrž úrok efektivní. V něm jsou obsaženy veškeré poplatky s půjčkou spojené. Je to například jednorázový poplatek za vyřízení půjčky, měsíční poplatek za vedení účtu, sankce při předčasném splacení účtu, výše požadovaného životní pojištění, výše úroku po uplynutí doby fixace atd. Reálná úroková sazba se pak může vyšplhat o dost výše. Poradit si nechte od experta, který zastupuje několik finančních ústavů. Jinak by se vám mohlo stát, že vám „odborník" vnutí produkt, na němž závisí jeho provize.

Údaje platí pro hypotéku ve výši 1 000 000 Kč na dobu 20 let.

Vzhledem k tomu, že i stavební spořitelny nabízejí tzv. překlenovací úvěry s nulovou akontací (tedy bez požadavku na předchozí spoření), s dobou splatnosti na 20 i více let, stojí člověk, který nemá hotovost, před rozhodnutím: hypotéka, nebo stavební úvěr? Při rozhodování vám mohou pomoci následující postřehy:

1. Při posuzování bonity klienta jsou hypoteční ústavy velmi přísné. Stavební spořitelny mají hlediska poněkud mírnější.

2. U obou produktů si částku zaplacenou na úrocích můžete odečíst z daní.

3. Úvěr ze stavebního spoření můžete splatit předčasně bez jakýchkoli sankcí. Předčasné splácení hypotéky je možné jen ve výročí fixace, jinak je penalizováno pěti procenty z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby. Chcete-li například zaplatit půl milionu tři roky před výročím fixace, hypoteční banka vám z důvodu ušlého zisku strhne 75 000 korun. Některé hypoteční banky však již díky konkurenci začaly nabízet za předčasné splátky sankce mírnější.

4. Případný odklad splátek je jednodušší a levnější u stavebních spořitelen. U hypoték zaplatíte za odklad poplatek v řádu tisíců korun. . 5. Produktová nabídka hypoték je širší, v bankách se můžete informovat o hypotékách „šitých na tělo".

6. Hypotéku musíte vždy jistit nemovitostí, zatímco překlenovací úvěr ze stavebního spoření obvykle do částky 500 000 korun nemovitostí jistit nemusíte.

7. Roční poplatek za vedení hypotéky se pohybuje od 1800 do 2640 korun, u stavebního úvěru 250-350 korun. Může se vám stát, že za dvacet let zaplatíte jen za vedení účtu hypoteční bance více než 50 000 korun.

8. Ze stavebního spoření nemůžete financovat koupi družstevního bytu, zatímco u tzv. americké hypotéky to možné je. Musíte ovšem za hypotéku ručit jinou nemovitostí, např. bytem rodičů v osobním vlastnictví apod.

9. Případný odklad splátek je jednodušší a levnější u stavebních spořitelen. U hypoték je možný pouze odklad splátky jistiny, úroky je nutno splácet stále, a poplatek se pohybuje v řádu tisíců korun.

10. Nemůžete-li se rozhodnout, pak je dobré volit produkt, který nabízí banka, u níž máte vedený účet, případně stavební spořitelna, u níž máte založené stavební spoření. Jste tak pro finanční ústav věrohodnějšími klienty.