Bydlíte v nájmu? Nastudujte si dobře smlouvu

Vy chcete v klidu a pohodě bydlet a on zas něco vydělat za pronájem bytu, který momentálně nevyužije. Ideální rovnice, jejíž výsledkem by měl být spokojený majitel i nájemník. Základem úspěchu je znát svá práva a povinnosti, tedy i svou nájemní smlouvu.

Hledáte byt, ale máte psa a bojíte se, že vám ho může pronajímatel bytu zakázat? Podle občanského zákoníku ne. Pokud tím nezpůsobíte škodu ani potíže jemu nebo ostatním nájemníkům domu, můžete zvířata chovat, ovšem rozumně a adekvátně lokalitě.

„Problémem by mohlo být, kdyby psů bylo deset, nebo byste se rozhodli chovat doma prase nebo slepice. Zvířata nikdy nesmí obtěžovat ostatní obyvatele hlukem a zápachem. To by mohlo být důvodem výpovědi z bytu,“ vysvětluje Adam Stawaritsch z advokátní kanceláře bpv Braun Partners.

V pronajatém bytě byste se měli cítit a chovat jako doma, takže je jasné, že k vám mohou chodit i návštěvy. Co ale, když u sebe budete chtít ubytovat nového přítele nebo babičku? Podívejte se do nájemní smlouvy – pokud tam není, že musíte mít písemný souhlas s navýšením počtu osob v domácnosti, pak stačí, abyste pronajímateli do dvou měsíců nahlásili, že je v bytě o osobu víc.

Na druhou stranu má podle zákona pronajímatel právo požadovat, aby v domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu. Pokud je osob víc, a ještě třeba ruší ostatní v domě, může to být důvod k výpovědi.

Může se stát, že se dostanete do finanční krize, a abyste měli na nájem, napadne vás jeden pokoj pronajmout někomu dalšímu. Jestliže vám to nájemní smlouva vysloveně nezakazuje, tak můžete, a pronajímateli jen oznámíte zvýšení počtu osob žijících v bytě. Kdybyste se ale z bytu chtěli sami odstěhovat a pronajmout ho někomu jinému, už to vyžaduje souhlas pronajímatele. Žádost o svolení i souhlas musí mít písemnou formu. Nedorazí-li odpověď do měsíce, je to bráno jako souhlas.

Většina nájmů je podmíněna i složením kauce – ta smí být maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. Kauce slouží k tomu, aby z ní mohl při ukončení nájmu pronajímatel zaplatit vaše případné dluhy nebo napravit škody. Jestliže ale byt vracíte v pořádku a dluhy nemáte, měli byste ji dostat zpátky, a dokonce máte právo i na výplatu úroků za dobu, kdy ji měl pronájemce ve své správě. „Výše úroků může být ujednána mezi pronajímatelem a nájemcem přímo v nájemní smlouvě, v opačném případě se užije zákonná sazba,“ říká Adam Stawaritsch.

Už v nájemní smlouvě by mělo být popsáno, jak se bude zvedat nájem. Může to být o inflaci nebo nějaké procento ročně. Nebo že se zvedat nebude. Pokud o navyšování smlouva nemluví, může pronajímatel písemně navrhnout nárůst až o 20 %, ale jen jednou za tři roky. Pro příklad – u nájmu 10 000 Kč to je o maximálně 2 000 Kč víc za tři roky. Vy máte dva měsíce na to, abyste návrh přijali a novou částku pak začnete platit počínaje třetím kalendářním měsícem po obdržení návrhu. Pokud se nedohodnete, rozhodne o zvýšení soud, a to na návrh pronajímatele.

Ke zvýšení nájmu může dojít i v důsledku stavebních úprav, které trvale zvyšují užitnou hodnotu bytu, například vedou k trvalým úsporám energií nebo vody. V nájemném se mohou odrazit zvýšením až o 3,5 % ročně.

O byt se musíte starat – běžnou údržbu a opravy přitom hradíte ze svého. Tedy třeba výměny žárovek, zámku, klik a podobně. „Náklad na jednu opravu by neměl přesáhnout 1 000 Kč. Roční náklady na drobné opravy pak nesmějí přesáhnout částku sto korun na metr čtvereční podlahové plochy bytu. Všechny opravy nad tento limit musí uhradit pronajímatel,“ upřesňuje Adam Stawaritsch.

Opravu jakýchkoliv jiných než drobných vad zajišťuje a hradí pronajímatel. Vy mu o nich ale musíte říct ihned, pokud jde například o prasklé potrubí nebo nefunkční elektřinu. Současně se musíte snažit jednat tak, aby nevznikala další škoda – i za cenu, že to budete muset zaplatit. Pronajímatel vám tyto peníze vrátí. S výjimkou situace, kdy jste onu situaci zavinili vlastní vinou.

I když jste v nájmu, nikdo nesmí do vašeho bytu jen tak přijít bez toho, že byste o tom dopředu věděli. Výjimkou je akutní situace, třeba požár nebo prasklá voda.

Jestliže se k vám hlásí majitel bytu často na kontrolu, můžete žádat o slevu z nájemného. „Šlo by o protihodnotu za obtěžování častými kontrolami pronajímatele. Frekvenci návštěv si lze dohodnout dopředu v nájemní smlouvě,“ vysvětluje Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest, a dodává: „O slevě z nájemného lze uvažovat i tehdy, kdy se nájemní vztah chýlí ke konci a byt je opakovaně představován potenciálním budoucím nájemcům.“

I v případě, že jste nějak porušili nájemní smlouvu a dostali výpověď, měli byste mít tříměsíční výpovědní dobu na vystěhování. Za zvlášť závažné prohřešky, například jste víc než tři měsíce nezaplatili nájem, poškozujete byt nebo ho používáte k jinému účelu, než bylo domluveno, máte na vystěhování jen měsíc. Zásadní je, že vás nikdo nesmí z bytu stěhovat násilím. Jestliže se odmítáte vystěhovat, může pronajímatel podat k soudu žalobu o vyklizení.

Prodej bytu pod cenou? Zklamání už zažil každý desátý Čech