Zvýšili vám nájem? Situace, kdy můžete nesouhlasit. Hlídejte si například inflační doložku

Ve chvíli, kdy si hledáte vhodný podnájem, je cena jedním z rozhodujících kritérií. Je tedy jasné, že budete rádi, pokud nájem nějaký čas vydrží v nezměněné výši. Majitel se zase bude snažit, aby mu částka pokryla všechny náklady a vydělal. Takže se musíte připravit na to, že k navýšení dojít může. Ovšem má to svá pravidla – jak často se tak může stát a o kolik to může být?

Ve chvíli, kdy se s majitelem domluvíte na pronájmu bytu, byste měli sepsat nájemní smlouvu. V ní bude stanovena výše nájmu, termín splácení a způsob, jak ho budete majiteli hradit – většinou to je na účet. Součástí smlouvy by mělo být i ujednání o tom, že se nájem každý rok zvýší podle vývoje inflace. Takovému ujednání se říká inflační doložka. Pak jde o zvýšení automatické a inflace se zjišťuje podle toho, jak ji zveřejní Český statistický úřad. Rok je nejmenší časový úsek, který si lze domluvit, ale může být i delší. „Zkrácení ročního intervalu v neprospěch nájemce by bylo zásahem do jeho práv a nebylo by platné,“ uvádí Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Stojí vás bydlení více než 30 % příjmů? Můžete si zažádat o příspěvek. Na co dalšího máte nárok?

Může se stát, že ve smlouvě žádná pravidla, kdy může majitel zdražovat, nenajdete. Pak byste měli od pronajímatele dostat návrh na vyšší nájemné písemně. To může být až do výše, která je srovnatelná s obvyklým nájemným v daném místě. Takhle vám může majitel zvedat nájemné několikrát, ale vždy tak, aby to za poslední tři roky dělalo maximálně 20 % z původní částky.

Někdy se snaží majitel zvýšit nájem oklikou a přes tento zákonem daný dvacetiprocentní limit tak, že místo částky za nájem zvedne zálohy za služby – a to aniž by měl nějaký zásadní důvod.

Je jasné, že pokud se kvůli cenám energií dramaticky zvedly zálohy, pak s tím musíte počítat, ale mělo by to být právě jen o tolik, kolik dělá navýšení, a jen ve chvíli, kdy se tak opravdu stane. Ne že bude mít majitel cenu fixovanou, na které se nic nemění, a přesto vám zálohy zvedne. Vždy by vám měl ukázat vyúčtování a také navrženou výši záloh. Majitelé mnohdy argumentují tím, že se v dnešní době bojí vysokých nedoplatků, které by jim pak nájemník nezaplatil (pokud tedy nejsou energie rovnou přepsány na nájemníka). V takovém případě by mohli krýt tento nedoplatek například z kauce, která se většinou při podpisu nájemní smlouvy právě pro podobné případy skládá.

Kde hledat pomoc, když nemáte na splácení hypotéky?

Jak se musí pronajímatel a nájemce vyrovnat ohledně přeplatků a nedoplatků, stanoví zákon. Jestliže nemají dohodnutou nějakou lhůtu, pak by to mělo být do tří měsíců. Pokud se dohodnete, mohou to být až čtyři měsíce. Pokud máte pochybnosti, můžete požádat nájemce o podklady pro vyúčtování. Máte-li námitky, pak je musí pronajímatel vyřídit do třiceti dnů.

Jestliže neplatíte zálohy přímo, ale jsou součástí služeb spojených s nájmem, pak je zásadní, abyste je správně nastavili – v tom případě má pronajímatel právo je i jednostranně změnit – ovšem musí vám to písemně odůvodnit. Pak má toto zvýšení platnost od následujícího měsíce od oznámení. Vždy musí jít o navýšení, které může majitel či pronajímatel bytu řádně odůvodnit.

Přišly vám vysoké zálohy za energie? Ozvěte se dodavateli, mlčení se považuje za souhlas

Jako nájemník máte samozřejmě právo, s výjimkou podepsané inflační doložky, nesouhlasit s navýšením nájemného. Dřív, když nebyla inflace tak vysoká, nebylo obvyklé, aby pravidelné zvyšování nájmu o inflaci došlo až k dvaceti procentům za tři roky. V poslední době se to stát může a je otázkou, zda je tedy v tomto případě legální to udělat. „Každá inflační doložka musí být přiměřeně vysoká. Podle nás je nepřiměřená doložka zdražující nájemné o 7 a více procent za každý rok, byť se názory na tuto problematiku s ohledem na rostoucí inflaci mohou různit,“ komentovala věc Eduarda Hekšová.

Návrh na zvýšení nájemného musíte dostat písemně a máte dva měsíce na rozhodnutí, zda ho přijmete, nebo ne. Pokud ano, začnete třetí měsíc po doručení návrhu platit vyšší částku. Pokud ne, pak majiteli sdělíte, že s tím nesouhlasíte, a on to může do tří měsíců dát k soudu, který rozhodne o tom, zda je navýšení oprávněné. Pokud to projde soudem, ten může schválit i zvýšení o vyšší částku, než je oněch dvacet procent za tři roky.

Právě kvůli možnosti pružněji reagovat na situaci s inflací uzavírají velmi často pronajímatelé s nájemníky smlouvu na dobu určitou, obvykle na rok. „To dává svobodu třeba při zvýšení nájemného. Je to běžná praxe hlavně u firem, které se zabývají správou nájemních bytů a snaží se zohlednit zájmy majitelů bytů,“ říká David Novotný ze společnosti Bohemian Estates.

Majitel či pronajímatel může zvednout nájem například i v souvislosti se stavebními úpravami, které zaplatil. Jestliže to mělo vliv na kvalitu bydlení nebo to bylo třeba opatření, které slouží k úsporám vody či energií, pak je to bráno jako zvýšení kvality bydlení a neplatí ona hranice dvacetiprocentního navýšení za tři roky. V tomto případě, pokud se na tom obě strany dohodnou, lze zvýšit nájem maximálně o 10 % ročně, a to z účelně vynaložených nákladů.

Vyúčtování za energie: Co dělat, když nemáte peníze na nedoplatek, a jak lze reklamovat